本虚构房产毛收益率4.8%，但空置一个月并计入列明成本后，每年现金流负4,300。毛租金不是可花的结余。
列出买入现金与年度责任
假设房价500,000，首付100,000，另有20,000买入时现金成本，最初现金投入合共120,000。月租是假设2,000，每年空置一个月。完整房贷现金月供1,800，年度固定营运成本3,600，管理费按实际收租的5%。
这些是原创教学假设，不是房源、贷款报价或本地平均成本估计。20,000已算买入时付出的现金，不应再当同一笔年度营运成本；若是未来另一笔支出，应另外列明。
从十二个月租金走到营运净收入
全年潜在租金为2,000乘十二，即24,000。实际出租十一个月，收租22,000；管理费1,100，固定营运成本3,600。营运净收入 NOI 为22,000减1,100再减3,600，等于17,300。
本模型管理费随实收租金改变，固定金额则在空置期间仍需付，这个区别在下一篇很重要。若实际合同有最低管理费，或某些所谓固定费用会在空置期间消失，就应修改假设，不能期待简单比例公式自动重现合同。
分开房产营运与融资付款
全年贷款现金付款为1,800乘十二，即21,600。从 NOI 17,300扣除后，税前年度现金流负4,300。除以十二并舍入至分，每月平均缺358.33，但实际账单时点可能令资金需求更不平均。
现金预算必须扣完整房贷付款，包括本金，并与日常营运成本分开。本文不计算应税租金，也不裁定可扣费用。法律背景请参阅现有独立租金税务文章，并核对自己情况的最新处理；现金流结果不是报税表。
| 指标 | 计算 | 原创结果 |
|---|---|---|
| 毛收益率 | 24,000 / 500,000 | 4.8% |
| 营运净收益率 | 17,300 / 500,000 | 3.46% |
| 年度现金流 | 17,300 - 21,600 | -MYR4,300 |
| 现金回报率 | -4,300 / 120,000 | -3.5833% |
| 出租月份平衡月租 | 25,200 / (11 × 0.95) | MYR2,411.48 |
三个比率，回答三件不同的事
毛收益率为24,000除500,000，即4.8%；营运净收益率为17,300除同一房价，即3.46%；现金回报率为负4,300除现金投入120,000，约负3.5833%。第一项忽略空置与成本，第二项未扣融资，第三项使用贷款后现金流。
三者都不是完整总回报。本例没有转售收入、升值或卖出成本。偿还房贷本金会影响财富，却仍消耗今天的现金，不能为了令房子看起来自己付账，就把本金加回现金流。
求收支平衡租金，不预测需求
空置一个月、管理费5%时，每一元出租月份月租，全年可贡献十一个月乘95%，用于固定成本及还贷。平衡月租为25,200除10.45，约2,411.48。这是模型舍入后的门槛，不是证明租客愿意付这个价。
租金改变也可能影响空置率，公式却把空置固定。应另建情景同时测试两者。大维修、替换家具或欠租，不会自动包含在3,600中。写清该数承担什么，再明确增加新的经常性负担。
用出租工具复算每一步
载入空置一个月情景，检查房价、首付、买入现金、租金、月供、固定成本与管理费比例。重新计算，逐步核对实收租金到 NOI，再从 NOI 到现金流。先比年度金额，才解读月平均。
另存一组采用自己有凭据成本的情景，并阅读空置敏感度明细。写下现金不足由谁补、何时必须备好钱。买入决定除了收益率，还需要资金来源计划，尤其模型一开始已经现金流为负。
JSON 下载是本工具专用的虚构示例记录册。导入前先导出已有本机记录的备份。阅读导入预览，核对工具与条目，只有确实打算替换当前记录册才确认；导入不是合并。另存原有备份。配套 CSV 供手动比较，不是导入文件。下载不会连接账户，也不会在设备之间同步。
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把知识用到自己的记录
先分开核对营运与融资，再改空置月份。
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